ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა

საქართველოს მოსახლეობის ძალიან დიდი ნაწილი ცხოვრობს მრავალბინიან სახლში, სწორედ ამიტომ ცნობიერების ამაღლება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის და ჩვენი, როგორც ამხანაგობის წევრების, უფლებებისა და ვალდებულებების შესახებ მეტი ინფრომაციის ქონა, ვფიქრობ, მნიშვნელოვანია. მრავალბინიან სახლში აუცილებელია გარკვეული ორგანიზებული სახე ჰქონდეს მაცხოვრებლების თანაარსებობას და ამიტომაა საჭირო ამხანაგობის არსებობა.ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების ინსტიტუტი საქართველოში 2007 წელს მოექცა სამართლებრივ ჩარჩოებში, როდესაც სამოქალაქო კოდექსში 25 ნორმიდან 23 გაუქმდა და მიღებულ იქნა „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების შესახებ“ საქართველოს კანონი. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა არის მრავალბინიან სახლში მდებარე საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული მიზნებისათვის გამოყენებული ფართობის მესაკუთრეთა გაერთიანება. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ამოცანებია: საერთო საკუთრების მოვლა-პატრონობა, ექსპლუატაცია და განვითარება. მრავალბინიან სახლში თითოეულ მესაკუთრეს აქვს ინდივიდუალური საკუთრება, რაშიც მოიაზრება ბინა, ასევე ინდივიდუალურ საკუთრებაში შეიძლება იყოს სარდაფები, სხვენები და სხვა. ხოლო მიწის ნაკვეთი, სახლის ნაწილი და ის შენობა-ნაგებობები, დანადგარები, საინჟინრო ქსელები, მოწყობილობები, რომლებიც არ არის ინდივიდუალური საკუთრება, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას (საერთო საკუთრებას) წარმოადგენს. საერთო ქონებით სარგებლობის უფლება ამხანაგობის ყველა წევრს აქვს. ამხანაგობასთან დაკავშირებული საკითხების და პრობლემების მისაგვარებლად, მოწვეული უნდა იქნას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრება.

Ø ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების მოწვევის წესი

ხშირად ამხანაგობის წევრები წუხან იმაზე, რომ მათთვის მნიშვნელოვანი საკითხის გადაწყვეტა ვერ ხდება, რადგან ამხანაგობას არ ჰყავს თავმჯდომარე ან ჰყავს და არ ასრულებს თავის მოვალეობას. რეალურად ამხანაგობის კრება შეიძლება მოიწვიოს ნებისმიერმა მესაკუთრემ.კრების მოწვევის შესახებ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრებს უნდა ეცნობოს წერილობით. პრაქტიკაში ხშირია შემთხვევები, როცა მესაკუთრეები უშვებენ შეცდომას და კრებაზე გადასაწყვეტ საკითხე ამხანაგობის წევრთა თანხმობის მოპოვების მიზნით, დადიან კარდაკარ და აგროვებენ ხელმოწერებს. ასე შეგროვებული ხელმოწერები ბევრი გაუგებრობისა და პრობლემის წარმოქმნის მიზეზი ხდება, ამიტომ მნიშვნელოვანია, რომ კანონის მოთხოვნები იქნეს დაცული. უმჯობესი იქნება, რომ მესაკუთრემ ხელმოწერები შეაგროვოს არა უშუალოდ კრებაზე გადასაწყვეტ საკითხთან დაკავშირებით, არამედ იმაზე, რომ კონკრეტულ დღეს, კონკრეტულ საათზე ჩატარდება ამხანაგობის კრება და ამაზე ხელმოწერით ამხანაგობის წევრები ადასტურებენ იმას, რომ ეს ინფორმაცია მიიღეს.უშუალოდ პრობლემასთან დაკავშირებით გადაწყვეტილება მიიღებულ უნდა იქნას ამხანაგობის კრებაზე. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრება გადაწყვეტილებაუნარიანია, თუ მას ესწრება ამხანაგობის წევრთა 2/3. თუ ამხანაგობის წევრთა კრება არ არის გადაწყვეტილებაუნარიანი, მაშინ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე ხელმეორედ იწვევს კრებას იმავე დღის წესრიგით. ეს კრება გადაწყვეტილებაუნარიანია მონაწილეთა რაოდენობის მიუხედავად, რომლის შესახებაც უნდა აღინიშნოს კრების მოწვევისას. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე გადაწყვეტილების მიღებისას თითოეულ მესაკუთრეს აქვს ერთი ხმა. თუ ბინას რამდენიმე მესაკუთრე ჰყავს, მათ შეუძლიათ ხმის უფლება მხოლოდ ერთობლივად გამოიყენონ. თუ მესაკუთრეს აქვს რამდენიმე ბინა, მას აქვს ბინათა რაოდენობის შესაბამისი ხმები.

Ø გადაწყვეტილებები, რომელთა მიღებისთვის საჭიროა წევრთა 2/3-ის თანხმობა

. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მიერ მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსების (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.) მფლობელობის დადასტურების შესახებ კანონის ძალაში შესვლის დროს არსებული ფაქტობრივ მდგომარეობის შესაბამისად.

. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ქონების ისეთი განვითარების შესახებ, რომელიც ითვალისწინებს ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ფართობის გაზრდას ან/და ახალი ინდივიდუალური საკუთრების საგნის წარმოშობას.

. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ქონების ისეთი განვითარების შესახებ, რომელიც ითვალისწინებს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების დემონტაჟს.

.წესდების დამტკიცებისათვის და თავმჯდომარის არჩევისთვის ასევე საჭიროა წევრთა 2/3-ის თანხმობა.

Ø გადაწყვეტილებები, რომლებიც მიიღება ამხანაგობის ყველა წევრის თანხმობით

. ერთ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ მრავალბინიან სახლში ერთი ან რამდენიმე სადარბაზოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის დაფუძნების შესახებ.

. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ისეთი განვითარების შესახებ, რომელიც მნიშვნელოვნად ცვლის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას და გავლენას ახდენს სხვა ბინის მესაკუთრეთა მიერ საერთო ქონების გამოყენებაზე.

. საერთო ქონებაში შემავალი გარკვეული ობიექტების სარგებლობაში გადაცემის შესახებ.

. მომიჯნავე მიწის ნაკვეთებზე მდებარე რამდენიმე მრავალბინიანი სახლში ერთი ამხანაგობის დაფუძნების შესახებ.

Ø კრების ოქმის სამართლებრივი ბუნება და მისი გასაჩივრება

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების გადაწყვეტილება აისახება ოქმში, რომელსაც ადგენს და ხელს აწერს კრების თავმჯდომარე. ამხანაგობის კრების ოქმი არის მრავალმხრივი გარიგება და მასზე ვრცელდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 50- ე-114-ე მუხლები. პრაქტიკაში როგორც წესი ხშირია შემთხვევები, როდესაც ამხანაგობის წევრები სადავოდ ხდიან კრების ჩატარების საკითხს და უთითებენ, რომ კრება საერთოდ არ ჩატარებულა ან/და რეალურად მას არ ესწრებოდა ამხანაგობის წევრთა შესაბამისი რაოდენობა, რაც აუცილებელია კონკრეტული საკითხის გადასაწყვეტად, ასეთ დროს სარჩელი უნდა აღიძრას სამოქალაქო წესით და სასარჩელო მოთხოვნად უნდა მიეთითოს ამხანაგობის კონკრეტული კრების ოქმის ბათილად ცნობა, ხოლო ძირითად სამართლებრივ საფუძვლად უნდა მიეთითოს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლი, რომლის თანახმადაც „ბათილია გარიგება, რომელიც არღვევს კანონით დადგენილ წესს და აკრძალვებს, ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს ან ზნეობის ნორმებს“. მსგავსი დავის შემთხვევაში მოსარჩელე ანუ ის პირი, რომელიც სადავოდ გახდის კრების ოქმის ნამდვილობას ვალდებულია წარადგინოს აღნიშნული ფაქტის დამადასტურებელი მტკიცებულება, რომელიც შეიძლება იყოს მოწმის ჩვენება, სხვა ნებისმიერი მტკიცებულება, რომელიც ადასტურებს კრების ჩაუტარებლობის ან მონაწილეთა არასაკმარისი რაოდენობის ფაქტს. ამასთან, აღსანიშნავია ისიც, რომ მოსარჩელე ვალდებულია დაასაბუთოს თავისი იურიდიული ინტერესი გასაჩივრებული კრების ოქმის მიმართ ანუ თუ მისი რომელი დარღვეული უფლების აღდგენის მიზნით ითხოვს კონკრეტული კრების ოქმის ბათილად ცნობას. მართალია მოქმედი კანონმდებლობით კრების ოქმის ნამდვილობისთვის საკმარისია მხოლოდ კრების თავმჯდომარის ხელმოწერა, თუმცა დავის შემთხვევაში კრების ჩატარების ნამდვილობის ფაქტის დადასტურებისთვის, სხვა მტკიცებულებების გარეშე აღნიშნული არ მიიჩნევა საკმარის მტკიცებულებად და მიზანშეწონილია არსებობდეს კრების მონაწილე წევრთა სია, რომელთა კონკრეტულ დროს და კონკრეტული დღის წესრიგით გამართულ კრებაზე დასწრება დადასტურებული იქნება მათივე ხელმოწერებით.

ავტორი: ანა მაზმიშვილი

გამოყენებული ლიტერატურა:

1) https://www.matsne.gov.ge/ka/document/view/19798?publication=3

2) https://civilin.org/pdf/n217.pdf