,,უძრავი ქონების მესაკუთრისა და კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებათა კოლიზია“

საკუთრების უფლების კონსტიტუციურ-სამართლებრივი მნიშვნელობა

საკუთრების უფლება ადამიანის კონსტიტუციის მე-19 მუხლით აღიარებული და დაცული უფლებაა,რომელიც, ერთი მხრივ, უზრუნველყოფის საკუთრების ხელშეუხებლობას საჯარო ხელისუფლების მხრიდან (სტატუს ნეგატივუს), ხოლო მეორე მხრივ, იგი განამტკიცებს საკუთრების ინსტიტუტის ობიექტურ-სამართლებრივ გარანტიებს.

Usus, Fructus, Abusus-ის (სარგებლობას, ნაყოფის მიღება,განკარგვა)კორელაცია-

საკუთრება წარმოადგენს კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო

შებოჭვის ფარგლებში ქონებით(ნივთით) თავისუფალ სარგებლობასა და ფლობას.ე.ი.

აღნიშნული უფლება, უპირველეს ყოვლისა, გულისხმობს მესაკუთრის უფლებამოსილებას, თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით, აგრეთვე განკარგოს იგი საკუთარი შეხედულებისამებრ.

საკუთრების არსებითი შინაარსი მდგომარეობს მის ექსკლუზიურობაში, ყველა ადამიანი გამორიცხოს სხვა პირის საკუთრებაში არსებული ქონების სარგებლობისა და განკარგვისაგან.

რა საკვირველია,სტატიის მიზნებისთვის,რელევანტურია ამჯერად მიმოვიხილოთ უძრავი ქონების შეძენის ქართული საკანონმდებლო ბაზისი.ვინაიდან,არც თუ უმიზეზოდ, ჩნდება კითხვა მესაკუთრისა და კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებათა კოლიზიაზე,-თუ პირი არაკანონიერი გზებით მოახერხებს არარსებული უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას და შემდგომ ნამდვილი მესაკუთრის სტატუსით ამ ნივთს მესამე პირზე გაასხვისებს, რომელიც არის კეთილსინდისიერი და არ არის ცნობილი გამსხვისებლის უკანონო ქმედების შესახებ. რომელი მხარის ინტერესებია ამ დროს უპირატესი -თავდაპირველი მესაკუთრის თუ შემძენის? ასეთი შემთხვევები „წარმოშობს კონფლიქტს, რომლის გადაწყვეტაც მართალია, შეუძლია მართლწესრიგს, მაგრამ ისე, რომ ურთიერთობის ერთ-ერთი მონაწილე ყოველთვის ზიანდება.“

 უძრავი ქონების შეძენის სამართლებრივი რეგულირება საქართველოში

უძრავი ქონების შემძენის სამართლებრივი მდგომარეობა საქართველოს სამოქალაქო

კოდექსის რეგულირების სფეროშია მოქცეული, სსკ-ის 183-ე მუხლის პირველი ნაწილის

თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით

დადება და საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს

მმართველობის სფეროში შემავალ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში.

სსკ-ის 185-ე მუხლი კი, მესაკუთრის ინტერესების საპირისპიროდ ადგენს შემძენის

კეთილსინდისიერების ერთგვაროვან ფარგლებს,კერძოდ:შემძენის ინტერესებიდან

გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის

რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე.სამოქალაქო კოდექსის ამ დანაწესიდან

გამომდინარეობს, რომ თუ შემძენს გააჩნია ცოდნა უფლების ხარვეზის შესახებ, ეს

უკანასკნელი ვერ იქნება კეთილსინდისიერი.ფაქტობრივად, 185-ე მუხლი შეძენის

კეთილსინდისიერებას საჯარო რესტრზე დამოკიდებულს ხდის , აღსანიშნავია ის გარემოება, რომ ეს მიდგომა შეესაბამება სსკ-ის 312 მუხლის რეგულირებას ,რომელიც საჯარო რეესტრის მონაცემთა მიმართ უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმციას აწესებს.

ამავე მუხლის მეორე ნაწილიდან გამომდინარე კი ვიგებთ , ,,იმ პირის სასარგებლოდ ,

რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეგისტრირებული ,რეესტრის ჩანაწერი ითვლება

სწორად,გარდა იმ შემთხვევებისა,როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა“.

ე.ი. 185-ე და 312-ე მუხლების რეგულირებიდან გამომდინარეობს, რომ რეესტრის

ხარვეზიანი ჩანაწერის არსებობის შემთხვევაშიც კი უძრავი ნივთის შემძენი გახდება

მესაკუთრე, თუ იგი კეთილსინდისიერია და რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარი არ არის შეტანილი , მაგრამ აქ ერთი მნიშვნელოვანი დეტალია საგულისხმო,კერძოდ,

,,,ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი ‘’გულისხმობს არა ნებისმიერი სახის

პრეტენზიას მესაკუთრის მიმართ, არამედ რეგისტრირებული უფლების ნამდვილობის

გასაჩივრებას რეესტრის მწარმოებელ ორგანოში.

აღსანიშნავია,რომ აღნიშნულ საკითხზე უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკა დღემდე იყო

არაერთგვაროვანი. ზოგიერთ შემთხვევაში სასამართლო მიიჩნევდა, რომ „საკმარისია

საჩივრის არსებობის ობიექტური ფაქტი გარიგების მომენტში და ეს ავტომატურად აქცევს

შემძენს არაკეთილსინდისიერად“,მაგრამ გვხვდება ქართულ სასამართლო პრაქტიკაში

გადაწყვეტილებები, სადაც „შემძენი ითვლება კეთილსინდისიერად მაშინაც კი, თუ

რეესტრის მიმართ შეტანილია საჩივარი, თუმცა ამის შესახებ შემძენი არ არის

ინფორმირებული“.

საკონსტიტიტუციო სასამართლომ 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით-

,,საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, სკ-ის

185-ე მუხლის ის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც, „გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში“ მიიჩნიაარაკონსტიტუციურად იმ შემთხვევაში თუ რეგისტრაციის ჩანაწერის წინააღმდეგ

შეტანილია საჩივარი და ამის შესახებ შემძენი ინფორმირებულია.

სასამართლომ საკუთრების უფლების შეზღუდვა შეაფასა თანაზომიერების ტესტით,ხაზი

გაუსვა სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის მნიშვნელობას და აღნიშნა, რომ სკ-ის 185-ე

მუხლი 312-სთან ურთიერთკავშირში უნდა იქნეს გამოყენებული. ხოლო თუ შემძენი

ინფორმირებულია ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილი საჩივრის შესახებ, სადავო ნორმებით

დადგენილი „შეზღუდვა“ (რეესტრის უტყუარობის პრეზუმფციაზე) მას არ დაიცავს,

სხვაგვარი განმარტების შემთხვევაში შეზღუდვის აუცილებლობის კრიტერიუმი

დაკმაყოფილებულად არ უნდა ჩაითვალოს.

ფაქტია,საკითხი არის სისტემური და საჭიროებს უფრო ღრმა ანალიზს,ამიტომ ქვემოთ

შემუშავებულია რეკომენდაციები არსებული საკანონმდებლო ხარვეზების შესავსებად.

 კანონმდებლობა უნდა არეგულირებდეს რეესტრის ჩანაწერის გაყალბების შედეგად

წამოჭრილ პრობლემატურ საკითხებს, რათა არ დაზარალდეს არც მესაკუთრე

,რომლის გარეშეც გასხვისდა ნივთი და არც კეთილსინდისიერი შემძენი. პირი

კი,რომელსაც შეცდომაში შეჰყავს საჯარო რეესტრი,სამოქალაქო-სამართლებრივად

უნდა იყოს პასუხისმგებელი,რადგან მისი მოქმედებით ზიანდება სხვა პირის-

როგორც მესაკუთრის, ისე კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესები.

 უნდა დადგეს თავად რეესტრის პასუხისმგებლობაც არარსებული უფლების

რეგისტრაციისთვის,ვინაიდან რეესტრი სახელმწიფო ორგანოა, სწორედ

სახელმწიფომ უნდა აგოს პასუხი.

 ძველ მესაკუთრეს ნებისმიერ შემთხვევაში უნდა ჰქონდეს ფულადი კომპენსაციის

მოთხოვნის უფლება იმ პირის მიმართ, რომელმაც დანაშაულებრივი გზით გაასხვისა

ნივთი. პასუხისმგებლობა რეესტრსა და გამსხვისებელს შორის შესაძლოა

გადანაწილდეს ბრალის მიხედვით ან სოლიდარულად. საბოლოოდ კი უნდა

შემუშავდეს მესაკუთრის უფლებების დაცვის მყარი მექანიზმები, თანაც ისე რომ

რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია ძალაში დარჩეს.

 აგრეთვე სასურველია, რომ საჯარო რეესტრმა თავად უზრუნველყოს შემძენის მიერ

საჩივრის არსებობის შესახებ ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა.კოდექსში კი უნდა

აღინიშნოს,რომ საჩივარი მხოლოდ იმ შემთხვევაში აყენებდეს ეჭვქვეშ

კეთილსინდისიერი შემძენის საკუთრების უფლებას, როდესაც ის

რეგისტრირებულია ან შემძენს ხელი მიუწვდება ამ ინფორმაციაზე.იმ შემთხვევაში,

თუკი ასეთი თანამშრომლობა არ შედგება, მაშინ ცხადია, მოსარჩელემ თავად უნდა

ამტკიცოს (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის

თანახმად) რომ შეძენის მომენტში შემძენმა საჩივრის შესახებ იცოდა.

გამოყენებული ლიტერატურა:

 ზარანდია თ.სანივთო სამართლის საფუძვლები,2016,გვ.115

 https://matsne.gov.ge/ka/document/view/31702?publication=113

 https://matsne.gov.ge/ka/document/view/30346?publication=36

https://napr.gov.ge/source/l%E1%83%99%E1%83%90%E1%83%9C%E1%83%9D%E1%8

3%9C%E1%83%94%E1%83%91%E1%83%98/SAJARO%20REESTRIS%20SESAXEB%2

0pdf.pdf

 საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება №ას-524-498-2013